伴随中交地产（证券简称：*ST中地，证券代码：000736）重大资产重组资产交割工作的圆满完成，上市公司已将房地产开发业务相关资产与负债整体置出至控股股东中交房地产集团有限公司，在此背景下，中交地产管理层架构迎来关键性调整。
公司原董事长、总裁等核心管理团队成员已集体提交辞职申请，同时正式聘任新的总裁、副总裁及财务总监等高级管理人员。其中，新任总裁曾益明先生具备丰富的行业经验，曾在龙湖集团担任龙湖物业服务集团有限公司总经理、董事长，以及龙湖智创生活执行董事兼首席运营官等重要职务。
重组后的中交地产明确将战略重心转向物业管理、资产管理等轻资产业务领域，致力于实现向轻资产运营模式的全面转型。曾益明的加盟被业内视为中交地产加速推进轻资产战略的重要举措，其专业能力有望为公司转型注入新动能，不过转型成效仍有待市场检验。
管理层架构全面升级
中交地产近期发布的公告显示，公司收到多位董事及高级管理人员的书面辞职报告。其中，郭主龙申请辞去董事长、董事、董事会战略与执行委员会成员及董事会提名委员会成员职务；徐爱国申请辞去总裁、董事及董事会战略与执行委员会成员职务；汪剑平、王尧、杨光泽、孙卫东、陈玲分别申请辞去执行总裁、副总裁、副总裁兼总法律顾问、副总裁、副总裁职务；梅瑰申请辞去财务总监职务。
经公司董事会审议，选举叶朝锋、曾益明为第十届董事会非独立董事候选人。管理层聘任方面，曾益明被任命为公司总裁，李进军任副总裁，田玉利任副总裁兼总法律顾问、首席合规官，何海洪任财务总监。
公开资料显示，曾益明出生于1975年，毕业于浙江大学土木工程专业，早期在浙江省建工集团历任工程师、项目经理等职。2006年加入龙湖集团后，凭借出色的业务能力逐步晋升，从重庆区域项目工程负责人、运营负责人，一路成长为龙湖智创生活执行董事兼首席运营官。
职业履历显示，2017年9月至2021年9月期间，曾益明担任龙湖物业服务集团有限公司总经理、董事长及龙湖集团副总裁，深度参与智慧服务业务的运营管理工作，涵盖住宅及商业物业管理服务领域。2021年，龙湖创业元老王光建启动退休计划，曾益明开始逐步接棒相关管理职责。同年7月，曾益明接任王光建担任绿城服务非执行董事；10月，正式出任龙湖智创生活执行董事、首席运营官。
2022年1月7日，即在曾益明履新龙湖智创生活首席运营官后不久，龙湖集团发布公告，建议分拆附属公司龙湖智创生活有限公司在联交所主板独立上市。分拆完成后，龙湖集团仍持有龙湖智创生活不少于50%的权益，后者继续作为龙湖集团附属公司运营。同日，龙湖智创生活向港交所递交首次公开招股书。
然而，龙湖智创生活的上市进程并非一帆风顺。2022年7月7日，首份招股书失效后，公司随即提交第二份招股书。据当时媒体报道，上市计划推迟的主要原因在于募集资金规模未达预期。
2023年1月16日，龙湖智创生活港交所招股书状态再度变更为失效。对此，龙湖集团当时回应称，公司正持续更新申请资料，后续将结合市场环境灵活决策上市时机。
事实上，自2021年下半年起，物业企业赴港上市热潮逐渐降温。2022年受房地产市场调整影响，资本市场对物管企业的估值预期趋于谨慎，物业企业招股书失效或上市计划搁置的情况明显增多。东方财富Choice数据显示，2022年成功登陆港交所的物管企业仅6家，较2021年的13家大幅减少，而2020年这一数字为18家。
随着龙湖智创生活上市计划暂缓，曾益明于2023年3月辞去在龙湖智创生活及绿城服务的相关职务，并于同年4月加盟中交物业服务集团有限公司，担任总经理一职。
曾益明在龙湖任职期间获得了具有竞争力的薪酬待遇。根据龙湖智创生活披露的招股书，其持有龙湖集团约0.05%的股权，2019年至2021年的年薪分别为814万元、1164.2万元及1662.4万元。
新任副总裁李进军为1984年出生的青年管理人才，拥有丰富的物业运营经验。其职业生涯始于绿城服务集团，先后担任北京公司总经理、北方区域副总经理等职务，2023年1月加入中交物业服务集团有限公司任副总经理。
北京盈科（上海）律师事务所资产律师陆鼎在接受界面新闻采访时分析："市场对中交地产新管理层构成存在诸多猜测，有观点认为龙湖系团队可能全面接管。但从行业惯例来看，最终很可能形成中交服务原有团队主导，与龙湖系人才良性竞争的管理格局。"
战略重组实现减负发展
就在不久前的8月31日，中交地产与控股股东中交房地产集团有限公司正式签署《资产交割确认书》，标志着公司将房地产开发业务相关资产与负债整体划转至中交房地产集团的重大资产重组工作全面收官。
通过本次重组，中交地产将总额达473.9亿元的房地产开发板块负债剥离至控股股东，并同步完成38亿元公司债券的清偿工作，资产负债率从89.75%大幅降至40.17%。据公司披露，相关公司债清偿义务转移程序已全部完成，中交房地产集团将承继"21中交债"、"23中交06"、"25中交01"、"25中交02"及"25中交03"等公司债券的偿还责任。
陆鼎律师指出："当前中交地产的核心任务是确保年末实现净资产转正。随着资产体量的优化调整，这一目标的实现难度已显著降低。"
"此次战略重组堪称中交地产的'断臂求生'之举，有效化解了退市风险。"上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受采访时表示。
因2024年末经审计的归属于上市公司股东的净资产为负值，根据《深圳证券交易所股票上市规则》相关规定，中交地产自2025年4月16日起被实施退市风险警示，成为A股市场首家面临退市风险的央企地产上市公司。公司陷入困境并非短期因素所致，而是行业调整与自身经营问题长期积累的结果。
受房地产行业深度调整影响，中交地产业绩持续承压。2022年公司尚能实现3393.95万元净利润，2023年起陷入亏损，2023年、2024年分别亏损16.11亿元、51.79亿元。由于近年来债务融资规模较大，公司资产负债率长期处于高位，截至2024年末高达89.75%。
作为央企中国交通建设集团有限公司旗下的房地产上市平台，中交地产曾经历快速发展时期，并制定了雄心勃勃的规模目标：2020年瞄准500亿元销售规模，计划2023年突破千亿门槛。为实现这一目标，公司在土地市场采取积极拿地策略，2020年土地购置金额达535.8亿元，2020-2022年期间累计土地投入超过千亿元。
值得注意的是，2020年8月监管部门出台"三道红线"政策，旨在控制房企杠杆水平、防范金融风险。在行业调控加码背景下，中交地产的激进扩张策略未能有效提升销售规模，反而引发去化困难等问题，导致资产流动性及偿债能力受到严重影响。
面对行业下行周期，房企经营普遍面临挑战，即便具有央企背景的企业也未能幸免。2025年上半年，保利发展营收同比下滑16.08%，为近5年来中期营收首次下降，盈利水平自2021年起持续走低；华侨城自2022年陷入亏损后未能实现扭转；电建地产近期业绩表现同样面临压力。
与之形成鲜明对比的是，中国金茂、华润置地等头部央企房企实现了业绩逆势增长。以华润置地为例，2025年上半年实现营业收入949.2亿元，同比增长19.9%；股东应占溢利118.8亿元，同比增长16.2%。
事实上，中交地产向轻资产转型的战略布局早有铺垫。2023年，公司已开始从行业头部企业引进专业人才，其中包括从绿城服务引入李进军，从龙湖集团引入曾益明，二人在轻资产运营领域均拥有深厚积累。2024年11月，中交地产进一步深化转型布局，与关联方中交集团、地产集团、中交一公局及中交投资签署协议，完成对中交物业服务集团有限公司100%股权的收购。
中交地产2024年年报显示，公司当年物业管理收入达7.28亿元，占营业收入比重为3.98%，同比大幅增长60.91%，这一增长主要得益于对中交物业服务集团有限公司的成功收购。
业内专家普遍认为，中交地产目前仅初步化解了退市风险，向轻资产转型的成功仍需精细化运营支撑，转型效果有待长期观察。陆鼎律师分析道："中交地产轻资产业务当前规模较小，物业管理板块在管面积不足，商业资产管理缺乏品牌引领力，建设管理业务与绿城等标杆企业存在差距。对于中交地产而言，转型之路任重道远。重组完成后公司得以卸下历史包袱，但如何有效推进转型战略并最终实现成功，将是新管理层面临的核心课题。"
轻资产转型成行业新趋势
在房地产行业深度调整的背景下，向轻资产模式转型已成为多家房企的战略选择，中交地产的转型举措并非个例。当前市场环境下，房企通过发展轻资产业务寻求新的增长极已成为行业共识。
华远地产通过将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东华远集团，实现业务重心向代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理及城市运营服务等轻资产领域的全面转移。
美的置业则剥离上市公司体内房地产开发业务，将战略焦点转向物业管理、商业物业投资与运营及房地产科技等轻资产经营性业务。
格力地产的转型更为彻底，通过置出房地产开发资产及负债，并置入珠海免税集团股权，实现主营业务向免税业务的战略转型，公司已正式更名为珠免集团。
此外，*ST南置于2025年4月25日公告，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中国电建地产集团有限公司，目前公司及相关机构正积极推进本次交易进程。
中指研究院企业研究总监刘水表示，随着中国房地产市场进入存量时代，增量建设规模逐步收缩，存量资产管理业务迎来广阔发展空间。房企构建新发展模式需重点发力代建、物业管理、商业管理、交易服务等轻资产业务领域。