界面新闻记者 |
在经历多次董事长更迭，且引入的郭伟、宗卫国两位万科背景高管未能奏效后，信达地产（600657）业绩持续走低，2025年上半年归属于上市公司股东的净利润亏损达36.90亿元，房地产行业深度调整期的挑战愈发凸显。
信达地产核心业务为房地产开发，同时布局代建、物业服务及商业运营等领域，其中代建业务近年来在公司经营架构中占据关键位置。业内专家分析，当前代建市场竞争日趋激烈，项目资源获取门槛不断抬高，唯有构建核心竞争力的企业方能在行业洗牌中占据优势。
管理层频繁动荡 经营业绩承压
公开资料显示，信达地产作为中国信达旗下的房地产资本运作平台，长期以房地产开发为核心业务。行业上升周期中，信达地产曾有过辉煌时刻，2015至2017年间在上海、广州、深圳等一线城市多次竞得地王项目，市场关注度颇高。然而随着房地产行业进入调整周期，公司发展陷入困境，遂计划引入外部管理人才以寻求突破，目标聚焦于具有万科背景的资深高管。
2021年3月，信达地产正式任命郭伟为总经理。郭伟的职业生涯起步于万科，历任万科北京公司财务总监、集团税务部总经理、北京万科副总经理、大连万科总经理及中航万科首席投融官等重要职务。2019年离开万科后，他担任新城控股苏州区域公司总经理。2021年，信达地产向其伸出橄榄枝。任职期间，郭伟主导推进了与中交地产的战略合作，并积极拓展房地产纾困类代建项目。
继郭伟之后，信达地产于2023年6月引入另一位万科系高管宗卫国担任副总经理。作为80后管理者，宗卫国曾在青岛万科、万科集团总部、浙江万科、宁波万科、万科南方区域及深圳万科等多家单位任职，先后担任青岛万科营销总监、集团战略投资营销部运营总监、浙江万科副总经理、宁波万科总经理、南方区域副总经理及深圳万科总经理等职。
值得关注的是，这两位万科系高管加盟后，未能带领信达地产实现业绩突破，在行业持续下行的背景下，目前已逐渐淡出公众视野。
2024年8月，信达地产发布公告宣布管理层重大调整：郭伟辞去总经理职务，石爱民同时请辞董事长职位，此次高管集体离职事件引发行业广泛关注。随后，宗卫国接任总经理，邓立新被提名为董事候选人。同年9月，经董事会审议通过，邓立新正式出任公司董事长及法定代表人。
公开简历显示，邓立新出生于1968年，拥有西南财经大学经济学硕士学位，高级经济师职称，具备国有商业银行及金融资产管理公司多年经营管理经验。
事实上，自2021年以来，信达地产董事长职位已历经赵立民、石爱民两次变更，邓立新为第三位接任者。
尽管管理层持续调整，信达地产的业绩下滑趋势仍未得到有效遏制。界面新闻梳理公司近年财报发现，其盈利水平连续多年走低，2021年起营收规模持续萎缩，2024年已降至百亿元以下。结合2025年上半年数据，公司经营状况依旧不容乐观。受项目交付量减少及存货、应收款项等资产减值计提影响，信达地产上半年业绩出现大幅滑坡。
信达地产8月28日披露的2025年半年报显示，当期实现营业收入17.78亿元，同比下降29.78%；归属于上市公司股东的净利润亏损36.90亿元，而2024年同期为盈利1.06亿元。对于业绩变动，公司解释主要原因是房地产开发项目集中交付规模减少，导致营业收入及毛利率同比下降。
对比2025年一季报数据，公司一季度归属于上市公司股东的净利润亏损2.09亿元，二季度亏损额进一步扩大。
信达地产的业绩表现与全国房地产市场整体环境密切相关。当前行业仍处于筑底阶段，国家统计局数据显示，2025年1-6月全国新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%，其中住宅销售面积下降3.7%；商品房销售额44241亿元，同比下降5.5%，住宅销售额下降5.2%。市场下行压力加剧了房企的销售竞争。中指研究院发布的2025上半年中国房地产企业销售业绩排行榜显示，TOP100房企销售总额达18364.1亿元，同比下降11.8%。
除交付规模减少外，部分房地产开发项目及对外财务性投资出现减值迹象，信达地产在半年报中计提了相应资产减值准备，这也是影响利润的重要因素。财报显示，公司当期信用减值损失9.58亿元，主要因债权投资信用减值损失计提增加；资产减值损失16.30亿元，主要源于存货跌价准备计提金额上升。
代建业务成转型重点 行业竞争白热化
信达地产以房地产开发为核心，业务涵盖代建服务、物业服务、商业运营等板块，开发产品以住宅为主，重点满足刚性及改善型住房需求。
半年报数据显示，代建服务已成为信达地产重要的业务支撑。2025年上半年，公司累计实现销售面积28.04万平方米，其中合作项目权益销售面积9.59万平方米，代建项目销售面积5.83万平方米；实现销售金额53.26亿元，其中合作项目权益销售金额16.93亿元，代建项目销售金额11.89亿元。
同期，公司新获取项目计容规划建筑面积45.81万平方米，全部为代建项目。截至2025年6月30日，公司储备项目计容规划建筑面积279.89万平方米（合作项目权益面积19.31万平方米，代建项目面积123.58万平方米），在建面积476.86万平方米（合作项目权益面积92.81万平方米，代建项目面积224.95万平方米）。
业内分析认为，随着房地产行业进入深度调整期，传统的高杠杆、高负债、高周转发展模式已难以为继，而代建业务凭借轻资产、高盈利、抗周期的特性，成为房企转型的重要方向。
代建模式的核心在于实现投资与开发环节的分离。相较于传统模式下房企需大量资金获取土地，代建企业可专注于项目设计、开发管理等专业环节。中指研究院数据显示，2025年上半年典型代建企业新增规划建筑面积同比增长17.6%。
上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受界面新闻采访时表示：“当前代建模式快速发展，主要得益于多重市场优势。从行业趋势看，房地产进入存量时代后，轻资产运营成为主流方向，代建企业凭借专业能力无需大额资金投入即可参与项目开发，有效降低经营风险。对委托方而言，特别是中小房企及非房地产企业，通过借助代建方的品牌影响力、管理经验和技术优势，能够提升项目品质与市场竞争力，实现资源优化配置。近期行业对代建模式的关注度提升，也反映出其与存量资产盘活的关联性不断增强。”
克而瑞研究报告指出，代建企业通过战略合作模式可深度绑定委托方，且多数合作项目契合“好房子”建设、城市更新、乡村振兴等国家政策导向，有助于企业获取政府支持及项目资源。
此外，政企合作在推动区域发展的同时，也促进企业竞争力的重构与提升。未来代建赛道竞争中，资源整合能力将成为核心要素，企业需要具备规划设计、产业导入、科技应用等综合服务能力。预计企业与政府、地方国企及民营企业的合作将持续深化，随着战略合作的推进，代建企业将进一步向“城市服务商”转型，参与城市全周期运营管理。
克而瑞代建测评研究中心副总经理谢杨春在接受界面新闻采访时分析：“在经历快速扩张后，代建赛道因企业竞相入局争夺市场份额，竞争日益激烈，正逐步进入平稳分化、洗牌出清的新阶段。尽管2024年代建新拓规模再创历史新高，但增速已明显放缓。2025年行业竞争将更趋激烈，代建项目获取难度持续增加。”
谢杨春进一步表示，绿城管理、蓝城集团、金地集团、润地管理等起步较早、管理体系成熟的老牌企业，始终保持代建综合能力领先优势。未来代建行业将呈现强者恒强、特色发展的格局，坚持长期主义、具备核心竞争力的企业才能在竞争加剧的市场中构筑护城河。
对于信达地产新任管理团队而言，如何制定有效策略破解当前困局，引领公司实现突围发展，仍有待时间检验。