界面新闻记者 |
近日，由中海地产、招商蛇口、徐汇城投及中旅投资组成的联合体成功摘得上海徐汇区核心地块，以439.5亿元成交总价刷新全国涉宅用地出让纪录，成为新的"全国总价地王"。
9月5日晚间，界面新闻从上海联合产权交易所获悉，上述四家企业通过股权交易形式获取徐汇东安城市更新项目开发权。该交易涉及上海新东安企业发展有限公司与上海新百安经济发展有限公司90%股权，交易总价达154.78亿元。
项目包含徐汇区C030301单元127b-24、125-31两幅地块，其中127b-24为纯住宅用地，125-31为商住综合用地，总建筑面积逾53万平方米，建成后将成为徐汇滨江板块重要城市地标。
据接近交易的知情人士透露，两幅地块将分别由中海地产与招商蛇口主导开发建设。
股权交易文件显示，原项目公司由上海城更与徐汇城投各持50%股权。交易完成后，中海地产出资81.53亿元获得125-31地块50.5%权益及127b-24地块30.5%权益；招商蛇口出资65.52亿元获得125-31地块35%权益及127b-24地块55%权益；中旅投资以7.74亿元获取两地块各4.5%权益；徐汇城投保留10%股权。
作为深耕上海市场的头部房企，中海与招商蛇口此次拿地符合行业预期。两家企业在徐汇滨江区域已布局多个标杆项目，此次加码既是对区域战略的深化，也体现对核心城市土地价值的长期信心。徐汇城投作为本地国企，其参与则彰显地方平台在城市更新中的主体责任。
相较之下，中旅投资的入局打破行业常规认知。在中海、招商蛇口等实力房企主导的百亿级项目中，这家近年快速崛起的央企以4.5%的权益占比参与，其战略意图引发市场广泛关注。
从资金规模与开发经验看，中旅投资在联合体中并不占优势，这种小额参股模式也与其过往拿地风格形成差异。有资深地产从业者向界面新闻分析："中旅投资近两年已斥资获取十余宗地块，此次入局可能是基于资金实力的战略布局。"
房地产新"搅局者"
在行业深度调整期，多数房企选择收缩战线之际，中旅投资却逆势扩张，成为搅动市场格局的新力量。
虽然2011年便已成立，但中旅投资直至近两年才以房地产开发为主业形成规模化影响力。作为中国旅游集团核心板块，该公司是国务院国资委确定的16家以房地产为主业的央企所属企业之一。
自2023年起，中旅投资启动战略转型，通过人才梯队建设与土地市场拓展双轨并行，加速布局房地产核心业务。
人才储备方面，公司近两年陆续引入多位行业资深职业经理人。其中，原龙湖集团副总裁胡若翔于2023年8月出任总经理，其在任厦门龙湖总经理期间曾创下年度销售冠军纪录，并主导集团营销体系建设。
界面新闻了解到，胡若翔加盟后，多位龙湖系高管相继加入，包括前深港公司总经理孙保锋出任广州公司总经理，以及曾任职碧桂园、中骏集团的李辉担任副总经理兼华东公司总经理，形成专业化管理团队。
接近中旅投资的人士透露，公司当前组织架构保持稳定，胡若翔全面负责经营管理，沈阳担任华东区域负责人，专业化团队为企业扩张提供核心支撑。
土地市场方面，中旅投资自2023年下半年起加快布局节奏，重点瞄准一线及强二线城市。
2023年10月，公司首入上海市场，联合招商蛇口以27.74亿元竞得闵行区浦江镇地块，同期以10.12亿元获取成都成华区地块。2024年进一步扩大投资版图，在三亚、中卫、北京等城市斩获十余宗土地，2025年持续深耕上海、成都等核心城市。
经过两年扩张，中旅投资实现行业排名跨越式提升。据统计，其销售排名从2020-2023年的129位、109位、144位，跃升至2025年8月的行业第50名（销售金额111亿元），拿地金额排名位列第35名（30亿元），从潜力房企成长为行业关注的"黑马"。
业绩增长推动中旅投资在母公司中国旅游集团的战略地位显著提升。作为集团八大业务板块之一，其营收占比从2023年中期的0.76%飙升至2025年中期的15.23%，成为仅次于中旅免税的第二大收入来源。
财务数据显示，2025年上半年中旅投资实现营收63.94亿元，同比增长26.04%，增速位列中国旅游集团各业务板块首位，凸显其在集团战略转型中的核心作用。
入局全国总价"地王"
此次参与全国总价地王项目，标志着中旅投资正式向行业主流阵营发起冲击。尽管仅以7.74亿元获取4.5%权益，但这一战略投资背后蕴含着清晰的发展逻辑。
同策研究院联席院长宋红卫向界面新闻分析："中旅投资定位城市地产开发运营服务商，此次布局徐汇东安项目，体现其瞄准城市更新赛道的战略意图。在房地产存量时代，城市更新业务潜力巨大，而中旅投资的'地产+'模式（涵盖文旅、商业、演艺等）能有效赋能项目价值提升。"
他进一步指出，城市更新项目中商业与文旅业态占比通常较高，这恰好契合中旅投资在特色商业运营方面的资源优势。上海中原地产分析师卢文曦也认为，该地块包含商业规划，中旅投资可能负责特色商业部分的开发运营。
对于企业近两年的战略转向，卢文曦表示："在行业深度调整期，央企也面临转型压力。中旅投资选择此时加码地产，既是探索新增长极，也体现对核心城市价值的长期看好。"
从项目本身看，徐汇东安地块的核心区位价值构成强大吸引力。127b-24地块作为纯住宅用地，成交楼面价达12.413万元/平方米，规划建设7.9万平方米高端住宅；125-31地块作为商住综合体，包含27.3万平方米住宅及18.2万平方米商业办公研发业态，成交楼面价75013元/平方米。
区域市场表现印证地块价值，周边豪宅项目持续热销。今年3月开盘的能建·西岸誉均价14.3万元/平方米，312套房源当日售罄；5月绿城潮鸣东方以19.5万元/平方米均价推出120套房源，同样实现"日光"，显示高端住宅市场强劲需求。
值得注意的是，该项目与2020年310.5亿元成交的"西岸金融城"地王仅一路之隔，两大项目总开发规模超230万平方米，将共同构建徐汇滨江核心产业集群，形成资源互补的城市发展新格局。
业内人士认为，中旅投资通过参与标杆项目，可快速提升品牌影响力，实现"以小投入换大曝光"的战略效果。公司2025年采取更精准的投资策略，锚定国家级战略城市群，将总部迁至三亚，形成以上海、成都、三亚为核心的全国布局。
随着房地产市场进入"品质竞争"新阶段，中旅投资虽通过战略布局站稳脚跟，但后续项目销售表现与交付质量，将成为检验其可持续发展能力的关键指标。