界面新闻记者 |
在物流地产行业经历理性回归周期之际，头部企业正加速布局城市更新领域。普洛斯上海新西北物流园一期近日正式投运，作为集团首个规模化自持更新项目，标志着行业从增量开发转向存量升级的战略转型。
9月8日启用的普陀区桃浦镇园区，集中展现了新一代物流基础设施的三大核心特征：光伏发电系统实现绿色电力供应，冷库道口专属充电桩保障新能源车辆运营，智能管理系统提升仓储周转效率。普洛斯资产中国区总裁赵明琪表示，该项目定义了"绿色、智慧、人本"的现代仓储新标准。
通过创新采用"零增地扩改建"模式，项目在原地块实现净增建筑面积9.8万平方米，土地集约利用率提升显著。市场反馈显示，项目试运营期间出租率已突破90%，吸引ALDI奥乐齐、ASC圣皮尔精品酒业等高端客户入驻，验证了城市更新项目的市场竞争力。
普洛斯资产大上海区域总经理范皓指出，当前仓储市场面临核心矛盾：城市优质区位存量资产与现代企业运营需求的错配。"以上海为代表的一线城市，亟需通过资产更新实现物流设施与产业链升级的协同发展。"
据透露，普洛斯已启动上海多个供应链节点的更新计划，新西北物流园二期项目的容积率调整及零增地改造方案已获政府批准。"二期详细规划正在优化，方案确定后将立即启动建设。"范皓在媒体沟通会上表示，这种渐进式更新模式将成为集团在长三角核心区域的标准化操作。
行业数据显示，中国仓储物流市场正经历结构性调整。2019-2023年市场规模从882.9亿元增至1533.5亿元，年均复合增长率达14.8%，但2024年上海市场出现135.5万平方米新增供应与-15万平方米净吸纳量的供需失衡。世邦魏理仕数据显示，2025年上海都市圈供应高峰将逐步消退，租金下行压力有望缓解。
第一太平戴维斯分析指出，物流地产正进入"质量竞争时代"，电商升级、自动化改造与可持续发展三大趋势推动租户需求迭代。"乙级仓向甲级仓迁移、传统仓储向智能物流中心转型的趋势明显，客户对冷链温控、周转效率、空间灵活性的要求显著提升。"
普洛斯资产中国区副总裁熊忻恺认为，新消费赛道正在重塑仓储需求结构："潮玩、宠物经济及跨境电商四小龙（TEMU、SHEIN、TikTok Shop、速卖通）的崛起，要求物流设施具备更高的定制化服务能力。我们正根据不同城市的产业特征，推进仓储资产的差异化更新。"
随着上海都市圈物流地产供应高峰进入尾声，行业正迎来价值重估窗口。世邦魏理仕中国区产业地产负责人孙洁预测，下半年经济内生动力增强叠加城市更新政策红利，将推动优质仓储资产的需求回升，租金跌幅有望在2025年收窄。
"物流地产永远不是赚快钱的行业。"熊忻恺强调，当前行业调整期正是夯实资产质量的关键阶段，通过城市更新实现存量资产的价值重塑，将为行业长期健康发展奠定基础。