重磅！9月15日新规实施，“房东税”引爆租房市场，租客命运将如何逆转？
作者 | 玥涵
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嘿，你最近在社交平台上刷到“房东税”的热搜了吗？来自一线城市的租房人沈林第一眼看到时，心里咯噔一下：羊毛出在羊身上，这税最终肯定得租客扛！
沈林直言，网友们热议的这笔税金，因房东出租房屋而产生，但最终“百分百会转嫁到我们头上”。
所谓“房东税”，其实是网络对即将于9月15日施行的《住房租赁条例》（下称“条例”）的一种戏称。这说法从何而来？
《住房租赁条例》，将于9月15日起施行
先看条例细则：
条例第二章第八条显示，出租人需通过住房租赁管理平台等方式，将租赁合同向房产管理部门备案。若出租人未办，承租人可以自行备案。
第三十条则阐明，房产管理部门应与税务等部门建立信息共享机制。
这些条款让部分网友猜测，“备案”等于“交税”，从而引发热议。与沈林一样，多数人担忧税金会转嫁租客。“房东税”有时也以“租房税”名头出现。
但无论名称如何，核心问题只有一个——未来租房真要交税吗？谁來承担这笔钱？
未来租房，要交税吗？/ 图源：AI 制图
沈林和室友们住在一个二房东改造的五居室里，建筑面积140平，她租下15平房间，共用卫厨。两年多来，因电器维修、无故带人上门等事，冲突不断。采访前几天，她们还因水电费计算与二房东争论。
在沈林看来，关系已“刀锋剑影”。她一直观望条例施行，“如果真收税，二房东肯定会找我们”。
但事实是，条例要求9月15日后租房合同必须备案。租赁合同备案是长期存在的行政制度，只是此前征管不严；租房税种也一直存在，并非新增。沈林担心的“转嫁税负”是否多虑？
“都是租客来承担这笔钱”
在条例施行前，备案与交税早已存在。但通常，租房止于签合同交租金，大众对此陌生。
相比之下，常年在一线工作的陈芮，因“漫长纠纷”深有体会。
2021年，陈芮租住某一线城市三居室。头两年，无人缴税。房东还特意交代别下载备案软件，“否则要交税”。
变化源于2023年社区工作人员上门，确认租客身份并询问信息。“后来房东被动备案”，陈芮说。随后，房东要求租客承担税金，陈芮感到茫然。
陈芮的房东在‘被动性备案’后，要求租客承担税金 / 图源：《难哄》剧照
事实上，备案与交税并非新概念。
齐岩冰律师表示，1995年《城市房地产管理法》就已规定租赁合同备案制度，且国家多次改进。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉补充，“出租住房涉及经营收入，与增值税、所得税等相关，这些税种早已存在并征收”。
盐财经记者致电12366税务专线，得知出租行为存在即产生纳税义务，综合税率各地差异。
换言之，备案是制度，税收是义务。但现实中，常引发“谁缴税”纠纷。
以陈芮为例，根据租金和当地税率，房屋产生228元税金。她们查阅规定，认为应由房东承担，但房东不买账，说“惯例是租客出”。
拉扯久了，陈芮和室友选择妥协，“否则房东可能涨房租变相收取”。最终，她们平摊费用，直至2025年搬离。
只要出租行为存在，纳税义务就存在
齐岩冰律师指出：“住房租赁税种如增值税、房产税等，纳税义务人多为出租方，仅印花税为双方。”但现实更复杂。
从经济学看，税负转嫁取决于租赁市场供需，但房东常“默认”租客承担。这解释了租客对“房租税”的忌惮——对于急切租房者，租金上涨缺乏议价能力。
1“税”+10“备案”
条例临近实施，担忧情绪发酵，主因是房东租客对政策理解不足。
法律层面，条例是行政立法；税收依据税法。前者由房产部门管理，后者由税务部门管理。它们是独立又关联的系统。
盐财经咨询12366税务专线，截至8月20日，税务系统未查询到条例，“个人应税行为应按规定缴税，暂无变更综合征收率通知”。
回看条例本身，7月16日国务院令公布的条例，仅第30条提及“税务”，以“与税务、统计等部门建立信息共享机制”方式出现。
检索《住房租赁条例》全文，仅在第30条提及“税务”二字
齐岩冰律师提醒：“依法纳税是居民基本义务，也是住房租赁管理要求。此次条例明确信息共享，加强了税收监管力度。”
但与出现1次的“税”字对应，“备案”出现10次。
第八条中“备案”出现5次，阐述出租人需备案，承租人可代办。其余5次散落各处：要求经纪机构备案从业人员；通过机构签合同则由机构备案；备案信息与税务等部门共享；未备案罚款2-10万元。
梳理“备案”场景，可见其主要目的非加强税收监管，而是规范市场。
北京，自如租房连锁房屋中介门店 / 图源：视觉中国
有趣的是，多数“要求备案”上下文详细列举了出租人、承租人义务，监管部门职责，及违规罚款。
例如，第七条规定非居住空间不得单独出租；第十一条规定承租人不得损坏消防设施或私拉管线；第二十九条规定政府应建立租金监测机制。
第四十一和四十四条，规定租赁企业和经纪机构需建租房档案，明确服务规范，不得为违规住房提供服务等。
也就是说，备案是规范的前提。
李宇嘉强调，条例发布是为激活住房租赁市场，构建租购并举格局。但当前市场面临两大问题：权益保障不足、租赁关系不稳定；租期较短。
“出台条例目的在于规范行为，稳定租赁关系，同时给租赁赋权，即租房与买房权益平等”，李宇嘉解释。
鱼龙混杂
不规范渗透租赁市场每个角落，影响租客房东双方。遵守规则的好租客好房东，常各有苦衷。
沈林住五居室，夏季水电费每人超370元，翻倍于冬季。她曾怀疑二房东做手脚电表，但非专业难查证。后来得知，二房东以未交管理费为由调高电费至0.95元/度，且楼下业主共享水电表，费用平摊。
真相后，一室友搬离，但二房东未全退押金。报警也因“经济纠纷”无法追回。居委会调解时，业主也苦衷，因二房东欠钱未还。
除租客，新一线城市房东陈歆也愁出租。租客有时连换灯泡都找她，“烦不胜烦”，还有租客常延付租金，最后一次未缴清就搬离。
陈歆丈夫认为，房地产市场下行，物业价格降，房租不如卖房存银行利息高，但房子有价无市，“租亏物业费，不租更亏”。他形容资产如“猴子捡到姜，吃了怕辣，丢掉可惜”。
面对经常延付租金的租客，房东们有时候也不好意思催缴
谁在搅浑市场？有时房东，有时租客，甚至中介。但确定的是，总有人因信任权益受损。这时，备案给予“介入”抓手。
法律上，未备案租赁合同已有效力。齐岩冰律师解读：“行政备案是管理手段，不影响合同效力，《民法典》第七百零六条明确未备案不影响效力。”
正如沈林室友为押金报警，民警建议法律追回，但诉讼精力高于押金本身，她选择放弃。
备案意义在于额外保障。李宇嘉指出，“备案与买房登记同，是赋权前提。备案后才能纳入条例保护范围，管理部门依法护权益”。
如今，大家只“盯着”交税讨论，因条例未实施，权益保障未兑现。目前为止，未知实际保障多少。正如陈芮得知条例时，只回想交税经历。
当9月15日条例施行、变化发生后，讨论重心或转移。
（应采访者要求，沈林、陈芮、陈歆均为化名）