上海楼市重磅新政突袭！金九银十旺季购房时机真的来了？
界面新闻记者 | 玥涵
界面新闻编辑 | 玥涵
注意了！上海房地产市场正迎来传统销售旺季"金九银十"的关键转折点。
8月25日午间，上海市突然推出新一轮楼市调控政策，涵盖住房限购放松、公积金优化、信贷支持升级及房产税调整等多方面。专家向界面新闻透露："当前上海政策环境已达历史最宽松期，购房窗口正式开启。"
新政出台前周末，上海两处高端项目竟同步"开盘即售罄"，为市场注入强心剂。8月23日，上海壹号院五期推出66套房源，均价约19.8万元/平方米，1小时内全部抢光，销售额达48亿元；8月24日，瑞虹新城金茂璞元项目首开，以最高18.5万元/平方米单价，26分钟内99套房源售罄。
随着"金九银十"临近，开发商信心爆棚。上海融创营销负责人透露："若资本市场稳定，高端市场热度将持续。"
上海中原地产分析师卢文曦指出，上海中高端改善房市场活跃，单价10万以上项目频现日光。他认为："金融政策支持将延续这类产品热度，高端市场顺畅交易巩固城市信心。"
卢文曦强调："新政恰逢旺季前夕，将释放积压购买力，转变观望心态。时间节点精准，为旺季表现提供强力支撑。"
豪宅热销潮持续
自去年以来，上海高端住宅市场势头不减。
易居研究院数据显示，2025年上半年上海总价3000万元以上新房成交1096套，虽低于同期的1542套，但连续两年破千套。相比2017-2023年平均水平，近两年高端住宅交易量激增214%。
下半年热度延续。8月23日开盘的上海壹号院五期66套房源当日售罄，2025年累计销售额破220亿元，稳居全国单盘销冠。
界面新闻获悉，本期房源为315-1115平方米大户型，项目自2024年8月首开以来第五次推售。均价从首期17万元/平方米涨至当前19.8万元/平方米，五期套均总价约7300万元。
项目始终高关注。8月18日结束的五期认筹，四天半认筹率超200%，开盘售罄意料之中。
上海壹号院地处黄浦风貌核心区，距新天地商圈约400米，环绕新天地、露香园、豫园及文庙四大商圈。由中信金融资产、新湖集团与融创中国联合开发，总建面约43万平方米，规划风貌别墅、天际高层、主题公园及商业等多业态。
融创透露，预计9月底至10月初将推全新风貌合院产品，建面约200-990平方米。
上海壹号院售罄次日，金茂集团瑞虹新城"虹口地王"项目金茂璞元同步开盘。作为金茂在沪首個"璞系"高端产品，本次推出99套130-239平方米房源，均价16.6万元/平方米。
界面新闻此前报道，2025年2月，金茂与新加坡庆隆经184轮竞价，以89.64亿元总价竞得临平路地块，楼板价达11.75万元/平方米，溢价率38.2%，较2024年11月华润所获虹口地块高出20%以上，刷新虹口宅地单价纪录。
拿地半年后项目入市，8月9日开启认购，首日吸引151组客户，次日162组，第三日167组（认筹率169%），第四日173组（认筹率175%），未触发积分制。
最终"地王项目"首开售罄。接近金茂人士称："尽管结果符合预期，但当前市场环境下，任何项目都不敢松懈。"
该人士表示："本次开盘客户更低调，多为职业经理人、企业高管及专业人士，气质沉稳，尚未开展正式业主访谈。"
据统计，金茂璞元共有156组有效认购买家，上海本地（身份证"310"开头）买家超五成，"绝版身份证"持有者近半，江浙沪买家合计占比近八成。
区域分布显示，虹口区买家最多（13组），黄浦、浦东、崇明各12组，普陀8组，杨浦与静安各5组，松江4组，其余分布宝山、奉贤、徐汇等区域。
上海金茂相关负责人称，后续将保持谨慎，面临较大竞品压力。
界面新闻从嘉里建设获悉，黄浦区金陵东路金陵华庭二期预计9月入市。一期于今年3月推158套房源，均价18.9万元/平方米，当日售罄。
虹口北外滩的外滩瑞府已获预售许可，首推119套124-165平方米3-4房户型，均价14.78万元/平方米。该地块由华润置地2024年11月以51.36亿元竞得，楼面价约9.3万元/平方米。
随着"金九银十"传统旺季临近，上海开发商迎来年内关键销售节点。业内人士认为，在开发商推盘与新政策双重作用下，市场有望在三季度末至四季度初实现销售跃升。
卢文曦分析："当前新房价格上涨预期明显，优质项目增值预期更强。高端住宅热销，将为'金九银十'市场提供重要指引。"
楼市"沪六条"闪电出击
继北京8月初出台楼市新政后，市场对上海、深圳等一线城市政策调整期待已久。8月25日，上海新政率先落地。
当日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，包含住房限购、公积金使用、信贷支持及税收优惠等六项调整，政策自2025年8月26日起实施。
这是上海今年首個综合性楼市调控政策，通过购房资格放宽、资金支持增强、融资成本降低及持有成本优化等多维举措，切实减轻购房者负担，激活市场。
限购政策调整方面，新政明确：符合上海购房条件的居民家庭（含上海户籍及非沪籍连续缴纳社保或个税满规定年限家庭），在外环线以外区域购新房或二手房，不再限制套数，旨在释放外环外改善需求。
同时，政策取消"单身家庭"与"已婚家庭"购房差异，统一按居民家庭标准执行，支持单身群体因工作变动等需求就近增购住房，促进职住平衡。
卢文曦认为，当前上海楼市整体稳定，但存在结构性差异，外环外新房库存去化压力较大。此次政策精准针对外环外区域放开购房套数限制，将有效释放购买力，加速去化。
上海易居房地产研究院副院长严跃进数据显示，今年前7月上海外环外新建商品住宅成交17024套，占全市总量（28265套）的60%。"新政效应释放后，这一比例有望进一步提升。"
信贷政策方面，新政提出：银行业金融机构根据上海市场利率定价自律机制要求，结合自身经营及客户风险水平，不再区分首套与二套住房，灵活确定每笔商业贷款利率，进一步减轻利息负担。
严跃进分析，取消首套房与二套房利率区分，将使二套房贷款利率获更大下调空间，充分体现对改善需求的支持。
公积金政策优化方面，新政明确提高绿色建筑公积金贷款额度、支持公积金提取支付首付款、"又提又贷"不影响贷款额度等措施。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，公积金可提取付首付（含直系亲属支持），且提取后不影响贷款额度，叠加贷款额度提升，将在降低首付和月供压力上产生双重减负效果，对持续缴存公积金群体形成激励。
房产税政策完善方面，新政对非沪籍居民家庭实施更优减免规则：非沪籍家庭购首套房暂免征收房产税；购第二套及以上住房时，合并计算家庭全部住房面积后，按"人均60平方米"标准扣除免税面积。
"上海此次政策调整精准把握市场供需平衡点，通过需求侧发力实现多维度调节。"
58安居客研究院院长张波表示，新政短期内将显著提升外环外市场热度，减少观望情绪并推动潜在购房群体入市，长期则有助于促进城市职住平衡与楼市健康发展。
业内人士评价："上海楼市'政策窗口期'已开启，利好集中释放有望改善市场预期，稳定交易情绪。"